市場消息
桃園住宅成交單價連三季走低：杰旂地產依實價登錄原始資料的整理計算
更新於 岳虎
這是杰旂算的，不是政府公布的
本文所列的季度中位單價，係杰旂地產依政府公開實價登錄原始資料整理計算，並非內政部或任何政府機關公布的統計數字。請不要把它當成官方指標引用。
會需要自己算，是因為內政部公開的是「不動產買賣」逐筆實價登錄開放資料——每一季一個檔案，裡面是一筆一筆的交易明細，不是整理好的統計指標。原始資料是官方的，計算是我們做的，兩件事要分開。
計算方法
完整寫在下面，任何人都可以下載同一份檔案照著重算一次：
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網．不動產買賣開放資料（
H_lvr_land_A，H為桃園市）。資料期間：114 年第 4 季、115 年第 1 季、115 年第 2 季三個申報季別的檔案，於 2026 年 8 月 16 日下載。
地理範圍：桃園市全市，十三個行政區，不分區合併計算。
交易篩選：僅取「主要用途＝住家用」且「交易標的＝房地（土地＋建物）」者；排除純車位、純土地、純建物；排除備註欄有註記的案件（親友間交易、債權債務關係、瑕疵情形等），因為這類價格不反映市場行情。
歸季方式：依「交易年月日」歸入成交季別，不是依檔案的申報季別。因此一筆 114 年成交、115 年才申報的交易，會被歸回 114 年。
統計方法：取「單價元平方公尺」欄位的中位數，再換算為每坪（1 坪＝3.305785 平方公尺）。用中位數而不是平均數，是因為少數幾筆高總價豪宅會把平均數整個拉高。
樣本數：逐季列於下方結果中。
結果
114 年第 3 季：每坪 28.45 萬元（樣本數 1,513 筆）
114 年第 4 季：每坪 28.24 萬元（樣本數 2,167 筆）
115 年第 1 季：每坪 27.42 萬元（樣本數 1,744 筆）
三季合計下滑約 3.6%。每一季的跌幅都不大——第 3 季到第 4 季只有 0.7%，第 4 季到第 1 季才 2.9%——但方向是一致的。這是盤整的樣子，不是反轉的樣子。
為什麼不談 115 年第 2 季
因為那一季的資料還沒到齊，現在拿來比會得到一個假的結論。
實價登錄是在申請所有權移轉登記時申報，一筆 4 月成交的交易，可能到 7 月、8 月才出現在公開資料裡。以上述同一套篩選條件計算，我們手上的檔案裡屬於 115 年第 2 季成交的樣本只有 465 筆——不到第 1 季 1,744 筆的三分之一。如果照著這個數字寫「第 2 季交易量腰斬」，那寫的不是市場，是申報時差。
看實價登錄，最近一到兩季永遠是不完整的。這件事沒有例外，任何引用最新一季數字下重話的分析，都值得先確認它是不是踩到了這個坑。
中位數往下，不代表你家往下
全市中位數是一個把桃園十三個行政區、把新成屋與三十年老公寓、把電梯大樓與透天全部混在一起算出來的數。它適合看趨勢，不適合看你自己那間房子。
同一個時期裡，屋齡十年內的電梯大樓與屋齡三十年以上的公寓，走勢可以完全相反；青埔與大溪也不會是同一個市場。真的要評估手上的物件，看的應該是同社區、同屋齡、近一年內的實際成交，而不是全市中位數。
這段盤整的位置
把時間軸拉開來看，這三季的下滑發生在一個特定的政策背景裡：113 年 9 月起的第七波信用管制收緊了貸款條件，而央行到 115 年 3 月才把自然人第二戶的成數上限由 5 成調回 6 成。也就是說，這段量價都偏冷的期間，剛好落在管制最緊的那一段。
3 月的鬆綁與 8 月上路的青安 3.0 會不會把這個趨勢扳過來，要等 115 年下半年的資料齊了才能說。現在說得太滿，都是猜的。
