桃園同德六街 26 樓 8,058 萬成交解析：同一棟樓裡，十層樓值多少錢

本案例依政府公開實價登錄資料整理，目的為市場行情與交易條件解析，不代表杰旂地產參與該筆交易。

本案

• 坐落：桃園市桃園區同德六街 5 號 26 樓

• 都市土地使用分區：商　建物型態：住宅大樓（11 層含以上有電梯）

• 總樓層：29 層　移轉層次：26 層

• 建築完成年月：106 年 9 月（成交時屋齡約 8 年）　主要建材：鋼筋混凝土造　有管理組織

• 交易標的：房地（土地＋建物）＋車位，土地 1 筆、建物 1 棟、車位 3 個

• 土地移轉總面積（本戶持分）：36.31 平方公尺（約 10.98 坪）

• 建物移轉總面積：476.45 平方公尺（約 144.13 坪）；其中主建物 243.67、附屬建物 8.71、陽台 26.81 平方公尺

• 車位：坡道平面 3 個，移轉面積 75.24 平方公尺

• 格局：4 房 2 廳 4 衛

• 成交日期：115 年 4 月 30 日

• 成交總價：80,580,000 元（約 8,058 萬元）

• 實價登錄單價：每平方公尺 169,126 元（約每坪 55.91 萬元）

那個每坪 55.91 萬，含了車位

先處理一個會讓後面所有比較失真的問題。

本案的車位總價欄位申報為 0，代表簽約時沒有把車位價金單獨拆分出來，但交易確實含 3 個坡道平面車位、移轉面積 75.24 平方公尺。實價登錄的單價是總價除以建物面積算出來的，於是車位的價金進了分子、車位的面積進了分母。

結果就是：55.91 萬這個數字，既不是室內每坪的價格，也不是車位的價格，而是兩者被攪在一起之後的平均。拿它去跟一個不含車位的社區比每坪單價，一定會得到錯的結論。要比室內單價，得先知道車位的合理行情把它拆出來，而那份資料在公開登錄裡沒有。

同一棟樓的對照

同一棟大樓的 16 樓，在 28 天前（115 年 4 月 2 日）成交 65,000,000 元，每平方公尺 136,426 元（約每坪 45.10 萬元）。

這一戶和本案的下列條件完全相同：建物移轉總面積 476.45 平方公尺、主建物 243.67、附屬建物 8.71、陽台 26.81、土地持分 36.31 平方公尺、坡道平面車位 3 個且移轉面積同為 75.24 平方公尺、同樣的分區與建材、同樣有管理組織。差別是樓層（26 對 16）與格局登記（4 房對 5 房，廳衛數相同）。

總價差 15,580,000 元，本案高出 24.0%。因為兩戶的車位是用同一種方式被攪進單價裡的，這一組比較不受上一段的干擾——稀釋幅度相同，比較仍然成立。

24% 從哪裡來

28 天內市場不會有 24% 的波動，所以價差幾乎全部來自標的本身。十層樓，平均每層約 155.8 萬元，約每層 1.5%——在高樓層住宅裡屬於偏高的一端。可能的來源不只一項：

• 視野與遮蔽：29 層的建築，26 樓已接近頂層，往上被遮擋的情形與 16 樓不同。

• 格局配置：同樣的建物面積，本案登記 4 房、對照戶登記 5 房。房數少代表單一空間較大，市場接受度不同。

• 裝潢程度：實價登錄完全不記錄這一項。毛胚與剛裝修好的房子，價差可以很大。

• 賣方的處分壓力：急售與不急售的價格不一樣，而這件事永遠不會出現在任何公開資料裡。

公開資料能證明價差存在，不能證明它由哪一項造成。我們不打算猜。

從這一筆能學到的

「這個社區上個月成交每坪 45 萬」——在這棟樓裡，這句話同時是對的也是錯的。相隔 28 天，16 樓成交 45.10 萬，本案成交 55.91 萬。

拿單一筆成交當作自己那戶的定價依據，風險就在這裡。合理的做法是看同社區近一年的多筆成交，確認樓層、車位與格局是否可比，再往上或往下調整。只看一筆，不管那一筆多接近，都不夠。