房產知識
房地合一稅 2.0：持有幾年、稅率幾成，以及自住 400 萬免稅額的六年門檻
更新於 岳虎
四個級距，寫在法條裡
依〈所得稅法〉第 14 條之 4 第 3 項，中華民國境內居住之個人出售 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，其交易所得依持有期間適用下列稅率：
持有 2 年以內：稅率 45%
超過 2 年、未逾 5 年：稅率 35%
超過 5 年、未逾 10 年：稅率 20%
超過 10 年：稅率 15%
注意這是分段的「級距」而不是累進——持有 2 年又 1 天，全部所得適用 35%，不是前 2 年 45%、之後 35%。所以在期間交界前後幾天成交，稅負差距可能很大，這件事值得在排定交屋日時一起想。
20% 的特殊情形
另有幾種情況，即使持有期間短，也適用 20% 稅率，包括因非自願因素（例如調職、非自願離職）出售，以及以自有土地與建商合建分回房地後出售等。這些屬於例外條款，適用與否要看個案事實與國稅局認定，不能自己套。
自住 400 萬免稅額：關鍵字是「連續」
個人出售自住房地，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 優惠稅率課徵。但要適用，三項要件缺一不可：
個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿 6 年。
交易前 6 年內，該房地無出租、供營業或執行業務使用。
個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用房地合一自住租稅優惠。
最常出問題的是第一項的「連續」兩個字。設籍、持有、居住三者都要滿 6 年，而且是連續的；中間把戶籍遷出去一段時間再遷回來，就要重新起算。第二項也很容易踩到——曾經把房子短期出租、或把公司登記在這個地址，都可能讓整個優惠不成立。
第三項則是說這個優惠六年只能用一次。一家人裡由誰用掉，會影響其他人未來六年內的處分。
它是所得稅，不是交易稅
房地合一稅課的是「交易所得」——收入減去成本、費用與土地漲價總數額之後的餘額，不是成交總價。這代表兩件事：
賣賠了不用繳（但仍應依規定申報）。
單據決定你繳多少。取得成本、仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝修改良費用等，能減除的前提是留得下證明。買進的當下就該把單據歸檔，不是要賣的時候才回頭找。這是本文唯一一句實務建議，但它可能是整篇最值錢的一句。
申報期限
房地合一稅採分離課稅、獨立申報，不是併入五月的綜合所得稅一起報。應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起 30 日內向國稅局申報。這個 30 天很短，交屋前就要先把資料準備好。
個案的稅額試算與適用認定，請以國稅局的答覆為準。本文整理的是法規本文，不能取代稅務諮詢。
