房產知識
買賣不動產的稅費，誰付哪一筆：契稅、印花稅、土地增值稅與房地合一稅
先把三邊分開 不動產買賣的稅費不是一堆混在一起的「規費」，它們有各自的法源與納稅義務人。把它們分成三組來看，簽約前就不會吵： 買方的稅：契稅。 賣方的稅：土地增值稅、房地合一所得稅。 貼在契據上的稅與交易共同費用：印花稅、登記規費、地政士報酬等。 這三組不能互換。特別是契稅——它是買方的稅，不是賣方的，這一點下面會再說一次，因為它是最常被講反的一項。 買方：契稅 依〈契稅條例〉第 3 條，買賣契稅為其契價百分之六。同條另訂典權 4%、交換 2%、贈與 6%、分割 2%、占有 6%。 第 4 條寫得很清楚：「買賣契稅，應由買受人申報納稅。」納稅義務人是買方，這是法定的，不是慣例。 三件容易誤會的事： 課徵基礎不是成交價。依第 13 條，契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準（移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格）。所以 6% 是乘在房屋評定現值上，不是乘在你付的總價上——實際金額通常遠低於很多人第一次聽到「6%」時的想像。 土地通常不課契稅。依第 2 條但書，「在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅」。台灣的土地移轉課的是賣方的土地增值稅，所以買方的契稅實務上只針對建物。 有期限。依第 16 條，納稅義務人應於契約成立之日起 30 日內填具契稅申報書表申報。 賣方：土地增值稅 依〈土地稅法〉第 33 條，土地增值稅採分級累進：土地漲價總數額未達原規定地價或前次移轉現值 100% 者，稅率 20%；100% 以上未達 200% 的超過部分，稅率 30%；200% 以上的超過部分，稅率 40%。持有期間超過 20 年、30 年、40 年者，就超過最低稅率部分分別減徵 20%、30%、40%。 另有自用住宅用地優惠稅率，要件與稅率規定於〈土地稅法〉第 34 條，要不要用、用得上用不上，請以稅捐稽徵機關的核定為準。 賣方：房地合一所得稅 依〈所得稅法〉第 14 條之 4 第 3 項，中華民國境內居住之個人交易 105 年 1 月 1 日以後取得的房地，依持有期間適用：2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。符合自住要件者，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分按 10% 課徵。 這一項課的是所得而不是總價，賣賠了不必繳（但仍應依規定申報）。詳細的自住要件與可減除費用，見本站〈房地合一稅 2.0〉一文。 貼在契據上的：印花稅 依〈印花稅法〉第 7 條，典賣、讓受及分割不動產契據，每件按金額千分之一，由立約或立據人貼用印花稅票。第 5 條界定這類契據，指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立、向主管機關申請物權登記之契據。 所以印花稅不是「買方稅」也不是「賣方稅」，它是貼在那一張要拿去辦登記的公定契約書上的，納稅義務人是立約或立據人。實務上由誰出這筆錢，屬於契約可以約定的範圍——但它金額小、且不貼會卡住登記，所以真正該注意的是「有沒有貼」，不是「誰出」。 其他不是稅的費用 登記規費：地政機關收取，有法定計算方式。 地政士（代書）報酬：服務費，各家不同，依案件是否含貸款、是否需塗銷抵押權、是否分割而異。與登記規費是兩回事，報價單如果混在一起，值得請對方拆開。 貸款相關費用：銀行開辦費、抵押權設定的登記規費、火險與地震險保費。設定金額通常是貸款金額的 1.2 倍，規費依設定金額計算。 房屋稅、地價稅：通常以交屋日為界由買賣雙方按日分算。這一項要在契約裡寫明以哪一天為準。 管理費、水電瓦斯、公共基金：交屋當天結算。不是稅，但和稅費同一天到期。 一句實務建議 請地政士在簽約前出一份書面的稅費估算表，逐項寫明金額與負擔方。這份表格不難要，卻是唯一能讓買賣雙方在交屋前對齊預期的東西。 本文整理的是法規本文與其明定的納稅義務人。個案的稅額試算、減免適用與申報方式，請洽承辦地政士或所在地稅捐稽徵機關；本文不構成個人稅務建議。
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